里屋里高峰論壇：2016酒店業(yè)主發(fā)展之我見
發(fā)布時(shí)間：2016-01-26
這段時(shí)間有一個(gè)詞很潮，很血腥，“熔斷”。從這個(gè)詞里面看到今年的狀況，中國(guó)的股市不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)才是。格局動(dòng)蕩的背后必然摒棄了以速度換品質(zhì)，以規(guī)模換價(jià)值的啟蒙發(fā)展階段。里屋里2016年高峰論壇酒店戰(zhàn)略新格局，引領(lǐng)主流發(fā)展創(chuàng)新，尋找我們酒店業(yè)下一位“獨(dú)角獸”。讓我們今天的酒店大咖一起見證，一起發(fā)現(xiàn)酒店業(yè)主之我見。
1月15日上午，在里屋里酒店高峰論壇上，來自國(guó)內(nèi)幾大地產(chǎn)集團(tuán)酒店板塊的負(fù)責(zé)人，共同探討“酒店業(yè)主發(fā)展之我見”。大家探討了自有品牌的發(fā)展思路，分析了國(guó)際品牌和業(yè)主自有品牌的投資回報(bào)差異的原因以及其他業(yè)主關(guān)注的熱門話題。
主持人：第一太平戴維斯酒店部董事 王冰
對(duì)話嘉賓：世茂酒店及度假村管理集團(tuán)總裁 唐鳴
保利酒店管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 李國(guó)華
仁恒集團(tuán)酒店事業(yè)部總監(jiān) 沈鋼
寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理 夏國(guó)躍
君域酒店集團(tuán)總裁 張經(jīng)邦
嘉賓對(duì)話實(shí)錄如下：
王冰：大概介紹一下目前我們站在這幾位大咖，之前看到名字嚇了一跳，基本是咱們中國(guó)現(xiàn)在做酒店房地產(chǎn)開發(fā)的響當(dāng)當(dāng)幾個(gè)知名的大咖們都在場(chǎng)，所以建議大家先用大概三分鐘的時(shí)間每一位自我介紹一下。目前都是一個(gè)什么樣的背景，尤其我們今天的這場(chǎng)是“業(yè)主發(fā)展之我見”。在2016年希望每一位在場(chǎng)業(yè)主總結(jié)一下大家2015年有那些比較里程碑式的舉措。首先，從這邊開始，唐總先介紹一下世茂這邊的情況。
唐鳴：我是在世茂集團(tuán)負(fù)責(zé)酒店板塊，我跟我左邊這幾位大哥比我做業(yè)主的身份太短了。是去年3月份進(jìn)入業(yè)主公司過去20多年都是在國(guó)際管理酒店公司。從最早的香港新世界到后來的萬豪到洲際到現(xiàn)在，應(yīng)該說我大部分經(jīng)歷是一個(gè)管理公司的思路。去年加入業(yè)主公司對(duì)我來說也是一個(gè)新思維，對(duì)世茂集團(tuán)，2015年最大的舉措從酒店運(yùn)營(yíng)方面還是正常的，做業(yè)主公司怎么樣跟管理公司合作，找到酒店收入增長(zhǎng)點(diǎn)，很好控制成本，把我們業(yè)主利潤(rùn)給提高，經(jīng)過我們?nèi)ツ暌荒昕傮w還是有效果的，最終業(yè)主利潤(rùn)率做到29%。
另外一個(gè)舉措一般都是賣客房、餐飲，我們?nèi)ツ曜隽艘粋€(gè)嘗試，我們跟國(guó)內(nèi)知名母嬰月子中心進(jìn)行了戰(zhàn)略合作。下面有五家酒店進(jìn)行了合作，他們會(huì)拿五家酒店，每個(gè)酒店拿一層出租。這個(gè)舉措今年一年給我們五家酒店額外增加4千萬的利潤(rùn)。今年我們已經(jīng)有兩個(gè)酒店再加一層，所以這個(gè)市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，我們應(yīng)該開拓這個(gè)思路，增加一些更多的收入。
王冰：隨著“二胎”的放開月子中心應(yīng)該越來越多。這確實(shí)算一個(gè)創(chuàng)新，因?yàn)槲覀兊谝惶酱骶S斯旗下管理一些服務(wù)式公寓，目前也是在和一個(gè)月子中心做合作，所以這算是我們邁出新的一步。
唐鳴：另外對(duì)世茂集團(tuán)來說，現(xiàn)在也在做一些轉(zhuǎn)型。從我們純粹酒店管理業(yè)主的同時(shí)，也在開發(fā)自己的酒店品牌。我們尤其在中斷市場(chǎng)我們有一個(gè)品牌，目前有2家店開業(yè)，今年計(jì)劃有4~5家店開業(yè)，我們也從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)。所以2016年是轉(zhuǎn)型的主要關(guān)鍵的一年，我們希望做好業(yè)主的同時(shí)，也能把自己的酒店工作公司做一個(gè)新發(fā)展板塊。
李國(guó)華：我是來自保利集團(tuán)的李國(guó)華，目前主要是在保利集團(tuán)負(fù)責(zé)整個(gè)酒店板塊。保利應(yīng)該說和所有的大的國(guó)際品牌都有合作，規(guī)劃中酒店約30家，已經(jīng)開業(yè)了10家，大概平均每年開4-5家，大家都會(huì)有未來自有品牌發(fā)展的思路，一會(huì)兒討論中，對(duì)于業(yè)主未來新發(fā)展的動(dòng)向，大家做進(jìn)一步的探討。
沈鋼：我來自新加坡仁恒集團(tuán)，我們?nèi)屎愎芾頇C(jī)構(gòu)在上海，總部在新加坡，我們是一家專門做高端物業(yè)這么一家公司。這幾年也進(jìn)入到酒店、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目當(dāng)中，我們公司做的酒店項(xiàng)目不多，我們有一個(gè)理念，聚焦做好我們的住宅，所以在我們周邊有一些我們的樓盤，在上海也小有名氣。
對(duì)酒店來說，我們進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)時(shí)間不長(zhǎng)，我們主要在南京有我們的服務(wù)式公寓，在成都也有，接下去在三亞海棠灣、珠海有我們的兩家酒店。我們是新加坡上市企業(yè)，酒店的回報(bào)率比較慢，而且占的資金比較多，我們的理念是，能做的就做，可做不可做的盡量不做，這樣能夠保持公司健康的狀態(tài)。酒店經(jīng)營(yíng)成都的項(xiàng)目，服務(wù)式公寓在成都應(yīng)該是比較高端，口碑也不錯(cuò)，但是在競(jìng)爭(zhēng)壓力下，效益也出現(xiàn)一些波動(dòng)，我們也有很大的壓力。少則幾個(gè)億，多則十幾個(gè)億，所以對(duì)我們來講是小心謹(jǐn)慎的。今天到這個(gè)場(chǎng)合來都是很好的朋友，也是學(xué)習(xí)交流的機(jī)會(huì)，謝謝。
王冰：成都那個(gè)項(xiàng)目我們成都的辦公室就是在仁恒集團(tuán)，仁恒開發(fā)非常不錯(cuò)，地理位置也不錯(cuò)，招租的情況也不錯(cuò)，投資回報(bào)率應(yīng)該是很大的。現(xiàn)在成都是一個(gè)地標(biāo)式的建筑，希望大家有機(jī)會(huì)可以去看看。
夏國(guó)躍：大家好，在臺(tái)下我們經(jīng)常有交流，其實(shí)世茂、保利、仁恒還有其他沒來的幾個(gè)大的業(yè)主做的事情，某種程度代表了酒店業(yè)發(fā)展的一些變化。也就是說前幾年的地產(chǎn)快速發(fā)展過程，帶來了很多國(guó)際品牌進(jìn)入到中國(guó)。因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)的需要，政府需要開發(fā)商放進(jìn)了很多國(guó)際品牌。瘋狂的發(fā)展帶來了一些投資回報(bào)的下降。酒店行業(yè)本身跟其他行業(yè)相比比較差，再加上這兩年快速擴(kuò)張，造成酒店業(yè)差了，原來地產(chǎn)的賬很好算，現(xiàn)在存量越大，去化速度越慢，所以各家地產(chǎn)公司很慢，所以我們也一樣，當(dāng)然我們商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)有所不同。所以商業(yè)地產(chǎn)情況市場(chǎng)還是有一點(diǎn)差異，市場(chǎng)的變化，造成我們很多業(yè)主開始轉(zhuǎn)做自己的品牌。
大家做自己的品牌，各家想法不一樣，有做快捷連鎖經(jīng)濟(jì)型的，有做高端，如何做產(chǎn)業(yè)化，所以我們?cè)?015年也在做這些事情，雖然說2014年開始醞釀，我們最近2015年底大量做一些信息發(fā)布，因?yàn)榻衲晡覀儠?huì)有四家自己的品牌出來。去年我們出來的藝住是一級(jí)酒店公司，藝住跟藝樂以后可能還會(huì)再推出藝君這樣的品牌，是不同的的定位、不同的投資和不同的內(nèi)涵，藝住是作為商務(wù)酒店的品牌，也就是中端商務(wù)酒店品牌。藝樂作為藝術(shù)中心，因?yàn)槲覀兙桶丫频旰臀幕a(chǎn)業(yè)打通，因?yàn)槲覀冏隽舜蟾湃齻€(gè)美術(shù)館，這是公益性的。另外還做幾個(gè)藝術(shù)中心、畫廊，我們希望通過畫廊美術(shù)館、藝術(shù)中心跟酒店融合在一起，做成這樣一個(gè)特色的酒店。中間成為一個(gè)藝術(shù)展示，藝術(shù)家培養(yǎng)的一個(gè)場(chǎng)所，同時(shí)也是讓藝術(shù)進(jìn)入到日常的生活中，目前藝術(shù)品市場(chǎng)跟我們酒店市場(chǎng)更殘酷，非常地囂張，我們希望這種努力讓市場(chǎng)激活起來。
另外去年開始也做一些中高端精品酒店，主要做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)跟一些東西，今年開始落地。其實(shí)，這也是一個(gè)探索的過程。在全球這樣的酒店很少可以參考，國(guó)內(nèi)也沒有，所以我們花了很多時(shí)間做研發(fā)，今年逐步會(huì)做出來。最近做的事情還不是我們最理想的產(chǎn)品，我們還在不斷打磨，我們希望在五年之后跟現(xiàn)在的概念完全不一樣。希望我們自己的酒店投資回報(bào)比國(guó)際品牌和我們以前習(xí)慣的酒店回報(bào)率更好一些。其實(shí)也是代表了開發(fā)商的想法，更注重投資回報(bào)，更注重實(shí)際落地的效果。
王冰：感謝夏總，我們也是知道寶龍酒店板塊也和很多酒店管理公司有一些非常親密的合作。近幾年也是發(fā)展了自己的酒店品牌，其實(shí)蓬萊那個(gè)項(xiàng)目我有去看過，而且開業(yè)了，而且是和一些商業(yè)街的一起做聯(lián)動(dòng)。本身檔次、定位以非常親和力的客棧的形式，包括剛才夏做說的做藝術(shù)展示區(qū)，這也是跨界合作的一個(gè)方式，未來可能會(huì)非常成功。
張經(jīng)邦：我是2013年年初離開綠地，綠地在2012年有一個(gè)海外擴(kuò)展計(jì)劃，那個(gè)時(shí)候有幸介入到悉尼和濟(jì)州島項(xiàng)目的前期。開始業(yè)務(wù)分兩段，那個(gè)工作畢竟不落地，后來在2013年底我們?cè)谀珷柋咀隽艘粋€(gè)子基金，掛再一個(gè)OH的基金下面兩年，我現(xiàn)在做了實(shí)際上也是中國(guó)的資金到海外投地產(chǎn)，從第五個(gè)項(xiàng)目開始，現(xiàn)在變成了一個(gè)酒店式公寓然后賣出，簽一個(gè)合同，就出了一個(gè)品牌，所以這個(gè)公司的品牌變成了酒店式公寓的品牌。最早去悉尼拿地的時(shí)候，唐總的世茂競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)建筑物，所以很多大的地產(chǎn)公司在海外介入到地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，我有幸能夠有一個(gè)介入，我也有一個(gè)小的參與在這個(gè)地產(chǎn)上面有一個(gè)介入。只能在這個(gè)上面跟大家做分享。
王冰：張總剛才所提到的很多地產(chǎn)公司會(huì)去海外做擴(kuò)張，這個(gè)趨勢(shì)勢(shì)不可當(dāng)，待會(huì)兒可以就這個(gè)話題幾位嘉賓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)到海外擴(kuò)張的我見。今天的話題比較開放，夏總問我，討論什么，之我見，我們自己對(duì)于2015包括酒店開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、自己作為業(yè)主自己的想法，唐總、李總、沈總、夏總說到自己公司在近幾年開始創(chuàng)自己品牌，之前和很多的管理公司合作。沈總也說到，對(duì)于酒店開發(fā)，我們?nèi)屎惚容^謹(jǐn)慎一些，希望更多看投資回報(bào)，如果投資回報(bào)不是特別理想，不會(huì)考慮做酒店產(chǎn)品，所以我們自然耳染討論，對(duì)于酒店的開發(fā)，對(duì)于酒店品牌的創(chuàng)建，究竟有幾種選擇？一種是，和酒店管理公司簽訂管理合同，一起進(jìn)行酒店開發(fā)，還有一種是我們要進(jìn)行自己的創(chuàng)建，酒店品牌自己的創(chuàng)建。還有一種張總之前前東家綠地，綠地希望有可能去國(guó)外購(gòu)買品牌，或者自己創(chuàng)造了品牌，這是一些綜合性的開發(fā)戰(zhàn)略。問問在座的幾位嘉賓，對(duì)于這幾種不同的做法有沒有自己的看法？究竟我的公司是自創(chuàng)品牌，還是和酒店管理公司簽訂合作，還是拿國(guó)外品牌來用。這幾種是哪種方法對(duì)于自己的發(fā)展最為迅速而且最為有利的？我相信應(yīng)該是自由發(fā)言比較好一些。
唐鳴：可以拿世茂酒店來說，現(xiàn)在有15家運(yùn)營(yíng)酒店，11家跟國(guó)際管理公司合作。4家自主，20家酒店在籌建，12家跟國(guó)際管理公司合作，前天和喜達(dá)屋簽合作，新的兩家酒店在香港，一千間房間，看酒店管理公司品牌給這個(gè)項(xiàng)目帶來多少收益，我們?cè)谥攸c(diǎn)城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，還是選擇跟國(guó)際管理公司合作。今年佘山艾美酒店和喜達(dá)屋續(xù)約。在跟國(guó)際管理公司繼續(xù)合作的前提下我們自己做自己品牌，對(duì)自己品牌分兩塊，一塊全服務(wù)，全服務(wù)，這是被動(dòng)的，在項(xiàng)目在三四線城市的酒店開的時(shí)候，看不到國(guó)際管理公司對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的幫助。更多的還是在精選服務(wù)，這塊完全靠自己打造，跟夏總一樣，有策略性，一方面自己有投入，世茂集團(tuán)下面會(huì)做，也會(huì)租樓，現(xiàn)在開三家店是租的。我們希望有好的表現(xiàn)以后，會(huì)做一些品牌輸出。這是發(fā)展方向，同時(shí)精選服務(wù)品牌，我們還有一個(gè)方向，向第三方管理公司走。這是我們另外的方向。
王冰：世茂會(huì)選擇國(guó)際品牌嗎？
唐鳴：會(huì)的，我們佘山艾美就是。
李國(guó)華：大家都在說酒店行業(yè)這幾年不景氣，在場(chǎng)的幾位，如果代表是大的房地產(chǎn)商，過往中國(guó)的酒店，說它不景氣，往往就是供需矛盾所造成的，這個(gè)供需矛盾，那么多新開酒店背后更多的是房地產(chǎn)商的背影，經(jīng)過這么多年在檢討的時(shí)候，這是因?yàn)橛辛艘郧暗姆康禺a(chǎn)多么的紅火，大家把酒店看成是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)品，高級(jí)會(huì)所，因?yàn)檫@個(gè)酒店給這個(gè)樓盤帶來溢價(jià)因素。大潮退去，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司不叫白金時(shí)代、黃金時(shí)代，現(xiàn)在各大公司房地產(chǎn)年會(huì)，現(xiàn)在在叫白銀時(shí)代，過兩年不定義叫白銀時(shí)代了。
講這個(gè)行業(yè)結(jié)果必然講到現(xiàn)在行業(yè)發(fā)生的變化，剛才見到孫總，陳總，我們一些國(guó)際品牌的老總，包括唐總，包括沈總，包括夏總，我們現(xiàn)在是不是管理公司？其實(shí)我們每一家公司現(xiàn)在都是一個(gè)管理公司，對(duì)于國(guó)際品牌來說，我們同樣起的是酒店管理的職能，這代表下一個(gè)問題，剛才您在問，接下來是不是我們所有的項(xiàng)目都會(huì)變成，比如以保利為例，是不是所有項(xiàng)目從此以后不再跟國(guó)際品牌合作，因?yàn)楸＠F(xiàn)在做自有品牌，自有品牌，自己從奢華五星到快捷，都有自己的一些品牌等等。接下來很多酒店以自己自有品牌的呈現(xiàn)，像唐總說到，第三方管理，這也是在中國(guó)的趨勢(shì)，洲際前兩天剛剛發(fā)布一個(gè)信息，全球的第五千家洲際酒店開業(yè)。在場(chǎng)的業(yè)主看到第三方管理在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)。我個(gè)人自我評(píng)價(jià)，無論在未來，在什么樣的地方，或者什么酒店，至少在保利，我們內(nèi)部做過探討，我們更要看這個(gè)項(xiàng)目綜合的評(píng)判情況，根據(jù)我們自身的能力，根據(jù)區(qū)域地塊所做的城市，所在的地段，所在酒店發(fā)展?fàn)顩r，來確定是不是和國(guó)際品牌合作，還是自己去發(fā)展去合作，自己去做第三方管理，或者說就用自有的品牌，這一切的一切還是取決于自身對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的狀況。
講到項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，這又回歸到剛才說的一點(diǎn)，過往在中國(guó)的房地產(chǎn)商所蓋酒店，更多看的是這一個(gè)大的項(xiàng)目所帶來的投資回報(bào)，對(duì)于酒店來說，更多看的是你在這個(gè)品牌上，對(duì)地產(chǎn)來說。
王冰：住宅銷售、商業(yè)銷售，對(duì)辦公租賃是不是帶來更大的溢價(jià)值。
李國(guó)華：在場(chǎng)各位對(duì)每一個(gè)酒店的投入、產(chǎn)出，未來的經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)做綜合評(píng)價(jià)，實(shí)實(shí)在在認(rèn)證這個(gè)酒店是不是應(yīng)該誕生。我記得在前幾個(gè)月有一次論壇的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們?cè)谟懻摚@個(gè)酒店行業(yè)的未來，生意難做是因?yàn)榉帜柑罅耍瑢?dǎo)致最后乘出來的結(jié)果是這樣。后來我跟他們講，這個(gè)分母太大是因?yàn)楸旧碛行┓帜府?dāng)中的數(shù)字就不應(yīng)該存在。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)整，大家對(duì)酒店行業(yè)的認(rèn)識(shí)，我相信可能有的企業(yè)不一定說，但是通過私下和大業(yè)主交流，或者結(jié)合保利自身情況，我們有一些項(xiàng)目，我們?cè)诠麛嗟耐Ｖ梗诠麛嗟母淖児δ埽行╉?xiàng)目應(yīng)該今年開業(yè)的，但是這個(gè)項(xiàng)目可能更適合在三年以后，或者五年以后，再開業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域根本沒有達(dá)到成熟或者穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的狀況。用剛才講這么多，中國(guó)的投資商會(huì)越來越理性，管理者越來越更多看管理的回報(bào)，經(jīng)營(yíng)回報(bào)和效益。
王冰：剛才大家的發(fā)言特別明顯表現(xiàn)出來房地產(chǎn)商在進(jìn)行酒店投資的時(shí)候，也是在近幾年越來越理性，包括自己開發(fā)自己的品牌，選擇合適的市場(chǎng)，選擇合適的運(yùn)營(yíng)商，是由自己管理，還是由國(guó)際知名的酒店管理公司來管理，大家心里自己都有一本賬。沈總，剛才提到仁恒對(duì)于酒店發(fā)展的看法，未來會(huì)不會(huì)選擇國(guó)際品牌一起合作？還是自己創(chuàng)造品牌？
沈鋼：仁恒公司，和其他房地產(chǎn)不一樣，它基本是小眾，高端的，不是大面積開發(fā)的。每個(gè)公司的發(fā)展是有公司戰(zhàn)略的，公司創(chuàng)建品牌做，它有它的道理，公司給國(guó)際管理公司有我的道理。國(guó)際管理公司做和剛開始開發(fā)自己做的肯定有差別。有一個(gè)趨勢(shì)可以肯定，我們自己開過幾次的會(huì)，包括各種論壇，專家討論的時(shí)候，很明顯的感覺，強(qiáng)烈的感覺到講開放，而且是大的趨勢(shì)。我私下和大的酒店管理集團(tuán)溝通的時(shí)候，他們也感覺到有這么一個(gè)趨勢(shì)，為什么？方向是開放的話，有一個(gè)前提很重要的條件，法律成熟，還有業(yè)主的成熟，如果業(yè)主不成熟好多的問題。現(xiàn)在中國(guó)酒店從改革開放，業(yè)主從不同的角度，特別是好多是在國(guó)際酒店做高管，現(xiàn)在到業(yè)主。成熟了，和國(guó)際接軌了，你做開放的話，條件也成熟，法律也在完善，這是大趨勢(shì)。
另外，品牌的問題，我個(gè)人感覺到，我們現(xiàn)在有兩大類，一大類是國(guó)企，一大類是民企，國(guó)企也分專業(yè)做酒店，他們做自有品牌是當(dāng)之無愧，他們應(yīng)該是大力做，他們職責(zé)是這個(gè)。至于其他的國(guó)企，公司發(fā)展戰(zhàn)略，這里面很復(fù)雜了。作為民企來講，民企大力的開發(fā)和公司戰(zhàn)略發(fā)展，走出去，他要傳播中國(guó)的文化。這樣大的趨勢(shì)背景下，當(dāng)然要有自己的品牌。他也看到了商機(jī)，當(dāng)然他也在建造國(guó)際化的團(tuán)隊(duì)，我認(rèn)為這也對(duì)的，總而言之，公司的發(fā)展戰(zhàn)略決定這么一個(gè)趨勢(shì)。中國(guó)在今后兩三年里，將有很大的突破。新加坡企業(yè)比較謹(jǐn)慎，把公司的情況和中國(guó)的酒店發(fā)展情況介紹給他們聽，建議他們也要考慮，否則會(huì)落后的。
王冰：非常感謝沈總，夏總有一些自己的看法嗎？
夏國(guó)躍：前面講的差不多，剛剛講到國(guó)際品牌和自己有什么區(qū)別或者差異？我覺得還是項(xiàng)目本身，我們也不是發(fā)展自己品牌，國(guó)際品牌，我們還是根據(jù)項(xiàng)目來確定。有些項(xiàng)目需要國(guó)際品牌，我們都是從投資回報(bào)來看的，有些項(xiàng)目需要好的品牌植入進(jìn)去，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的品牌價(jià)值，包括酒店的回報(bào)，這個(gè)市場(chǎng)能夠承載。以前選品牌，人家沒有，放一個(gè)在里面，現(xiàn)在看這個(gè)品牌帶來多少回報(bào)，投資，都要算賬的。很清楚想明白再做決定，跟以前是不同。包括以后選自己做品牌，算清楚算明白。從投資回報(bào)來說，有些酒店中端回報(bào)比奢華酒店回報(bào)要好。在整個(gè)的項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候，我們酒店是最后一個(gè)考慮，銷售的物業(yè)，寫字樓、商鋪、購(gòu)物中心、酒店。在整個(gè)的地塊規(guī)劃的時(shí)候，酒店放在最后考慮，算賬，持有多少平方米，沒辦法，沒地方去到酒店，往往很多時(shí)候，酒店回報(bào)不好，這是其中原因。
最近上海商業(yè)土地出讓，商業(yè)土地基本持有。這樣會(huì)造成上海以后做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候問題很大，酒店還得增加。這都是會(huì)成為權(quán)衡選擇多大體量的，所以是很綜合的因素，沒有絕對(duì)說我們做自己品牌一定會(huì)怎么樣，做國(guó)際品牌現(xiàn)在不好，不一定。這個(gè)還是根據(jù)項(xiàng)目的情況來判斷，從投資的角度來說，從投資匯報(bào)算賬，他的投資回報(bào)不僅僅是酒店回報(bào)，地塊的回報(bào)都要考慮。我們做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是從這個(gè)角度。我們做自己品牌，不能說國(guó)際品牌做的不好。當(dāng)然從比例上說，國(guó)際品牌現(xiàn)在回報(bào)差一點(diǎn)，但自己的中端酒店，包括五星級(jí)酒店，我們自己管理酒店比國(guó)際品牌回報(bào)更好。我們大概六年到八年收回來，現(xiàn)在國(guó)際品牌是二十年以上。
國(guó)際品牌和自己的品牌，投資回報(bào)不一樣，是現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生變化，每種酒店類型，每種酒店的投資在不同時(shí)代，可能是有不同，不完全是帶了誰的面具，或者用誰的身份，這兩種東西不一樣，這個(gè)還是回到客觀實(shí)際來判斷這件事情。
第二點(diǎn)，F(xiàn)ranchise是做酒店行業(yè)人的機(jī)會(huì)，第三方管理未來在中國(guó)肯定會(huì)大量的出現(xiàn)，現(xiàn)在目前為止很多的合作，他們中端偏下的品牌，大量做Franchise。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)人才是非常缺的，國(guó)際品牌出來的人、與國(guó)際品牌合作時(shí)間長(zhǎng)的業(yè)主方的人，這兩方面人都可以考慮這個(gè)問題。第三方管理的路很遠(yuǎn)，還沒有完全開始。
王冰：大概需要多長(zhǎng)時(shí)間來培育這個(gè)市場(chǎng)呢？
夏國(guó)躍：看國(guó)際品牌Franchise放出來的速度，他們是非常謹(jǐn)慎的，因?yàn)橹袊?guó)文化跟西方文化是有很大的不同，他在印度可以大量的放，在中國(guó)不一定敢放。因?yàn)橹袊?guó)人對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)持是比較差的，中國(guó)人對(duì)次序、制度、規(guī)矩這種文化，從古代開始喜歡就打破它。印度人，受英式教育的思維，告訴我怎么做，永遠(yuǎn)是這樣做，不會(huì)有第二種想法。國(guó)家之間的文化也會(huì)影響國(guó)際品牌，把第三方管理放出來的速度，這需要改造的。改造的基礎(chǔ)是什么？大量的人在國(guó)際品牌做的人，出來以后做的酒店，自營(yíng)酒店還是能做一些國(guó)際化的品牌，能不能做到這個(gè)程度？這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)包括安全標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)衛(wèi)生、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等等、形象標(biāo)準(zhǔn)各方面，如果做的好，F(xiàn)ranchise速度會(huì)加快，落地沒有基礎(chǔ)的話，沒有文化，沒有團(tuán)隊(duì)，沒有人才的持續(xù)，不可能是把一個(gè)品牌放出來，未來?yè)屖袌?chǎng)，把Franchise放出來自己品牌又毀掉了，這是比較大的影響節(jié)奏的，這是我思考的問題。
王冰：關(guān)于Franchise，包括寶龍、世茂自己創(chuàng)建自己的品牌，已經(jīng)有了很多的標(biāo)準(zhǔn)，有了很多的執(zhí)行的SOP，相信未來，如果在選擇Franchise經(jīng)營(yíng)的話會(huì)走一個(gè)捷徑？
夏國(guó)躍：其實(shí)我相信國(guó)際品牌如果選擇在Franchise中，業(yè)主以及跟國(guó)際關(guān)系比較緊密。包括我們?cè)趦?nèi)，如果我們要做Franchise，我們肯定是很多話的，很容易談。但是如果是做酒店的業(yè)主，酒店不清楚，肯定不會(huì)做。
王冰：因?yàn)榻裉煸谧泻芏嗑频旯芾砉镜睦吓笥眩磥碛懻撊绾芜x擇有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主給他們品牌進(jìn)行Franchise，這個(gè)可以在會(huì)后討論，張總。
張經(jīng)邦：既然不是業(yè)主之后，就跟大家分享一些聊天的內(nèi)容，因?yàn)槲业墓ぷ髁木褪巧a(chǎn)力。過去上一個(gè)星期包括昨天聊了兩個(gè)人很有意思，一個(gè)是菠蘿蜜家族的史總，一個(gè)張總，兩個(gè)人都是做家族信托。史總說你現(xiàn)在這個(gè)公司做完之后，家族信托在中國(guó)你想做一點(diǎn)什么？他覺得現(xiàn)在的泡沫即便是最低的時(shí)候，咱們這個(gè)股市下降到2863，他覺得可能沒有壓平。他覺得2015年買一點(diǎn)，各種公司接管。就是他在家族信托進(jìn)來了之后，他說要在中國(guó)收不良資產(chǎn)。我說你收什么樣的不良資產(chǎn)，他說現(xiàn)在什么都可以收，主要在幾個(gè)不同的城市。我就把這個(gè)思維倒過來，非常有意思他收購(gòu)的不良資產(chǎn)是業(yè)主或是投資人給出的標(biāo)底價(jià)格，大概60%以下，有的會(huì)在40%幾。因?yàn)槲覀円话憬o別人報(bào)議價(jià)15%~20%。心理議價(jià)大概30%，去掉30%，給自己留20%。我說你怎么做，他說現(xiàn)在不是有像毛大慶綠地胡京出來了之后，他們都去搞這個(gè)公共辦公空間，我把這段仍給毛大慶去管怎么樣，我所有寫字樓給毛大慶了。我說商業(yè)呢？商業(yè)現(xiàn)在不是萬達(dá)現(xiàn)在做這個(gè)輕資，整個(gè)資管從規(guī)劃到建設(shè)到招商到運(yùn)營(yíng)商業(yè)這塊，他可以全給弄好，這個(gè)問題反過來了，如果這個(gè)收購(gòu)不良資產(chǎn)或介入債券股權(quán)公司，他收購(gòu)了這些以低代價(jià)資產(chǎn)進(jìn)來然后打包給現(xiàn)有的公司，那現(xiàn)有的公司為什么不去做？
我們注意到兩個(gè)月之前綠地和潘石屹，他原來在深圳招了一個(gè)女的，先去管自己的那家公司，現(xiàn)在也開始做公共辦公空間，由這個(gè)團(tuán)隊(duì)和綠地簽了一個(gè)綠地現(xiàn)在剩下的辦公樓。你租不出去我給你管，也就是說，實(shí)際上現(xiàn)在的業(yè)主在處置自己的資產(chǎn)，無論收益如何的時(shí)候，你可以換一個(gè)方式。你拿著自己，他就是自己的不良資產(chǎn)。他看的就是你的不良資產(chǎn)，但是不良資產(chǎn)找好了下家，我打造這些東西只需要三年。
舉一個(gè)例子，所有的寫子樓給毛大慶，所有的商業(yè)給萬達(dá)。三年之后這一個(gè)東西更多的像一個(gè)平臺(tái)了。昨天陳總聊了他就說比如70億美金做這個(gè)事，其他的資金也會(huì)很多的進(jìn)來，說道中國(guó)的一個(gè)公司在買了葡萄牙的公司，現(xiàn)在介入到買它第二個(gè)公司，葡萄牙是私人銀行，現(xiàn)在準(zhǔn)備買以色列的一個(gè)保險(xiǎn)公司，中國(guó)的公司是想用保險(xiǎn)公司中間能夠直接投房地產(chǎn)能夠給額度，中國(guó)2014年是調(diào)到了15%是不動(dòng)產(chǎn)的。但是像以色列的公司，現(xiàn)在中國(guó)沒有辦法給他做一個(gè)配額，而葡萄牙是一個(gè)特例的東西。他就說與其再弄一個(gè)保險(xiǎn)公司，那么5%和百分之幾的配資去海外收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，為什么作為業(yè)主作為投資人不做一個(gè)大資管，我們一般考慮到酒店經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，考慮到GOP，如果你考慮到像唐總這塊，如果我現(xiàn)在收購(gòu)一個(gè)國(guó)家的管理公司的話，它的基本上線在15，下限基本上在10~12，公司的議價(jià)就是這樣。比如我賣一個(gè)樓的話，這些東西溝渠了之后，如果我在一般的資本管理的資產(chǎn)管理基礎(chǔ)上，我未來比如說像越秀的基礎(chǔ)上，我作為大資管公司，大資管公司可以做。我自己從別的地方募集，我自己能夠擔(dān)得起。
第二我在自己大資管平臺(tái)上有信譽(yù)之后，國(guó)家的社保和其他的相應(yīng)的保險(xiǎn)資金可以落到我這個(gè)平臺(tái)上，和我們現(xiàn)在資產(chǎn)管理進(jìn)入大資管這個(gè)階段實(shí)際上我們的業(yè)主如果沒有成立自己的公司，就是一個(gè)資管公司像綠城、像越秀。實(shí)際上就是一個(gè)資管公司，資管公司在不同產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展能夠成立大資管，你有能力之后干個(gè)幾年就開始，實(shí)際上還是有選項(xiàng)，從業(yè)主公司還是有更多的選項(xiàng)，所以聊一聊我跟這兩位也是收獲一點(diǎn)。
王冰：你覺得發(fā)展方向未來也是我們業(yè)主可以考慮的一個(gè)非常合適的方向。其實(shí)把我們的房地產(chǎn)公司作為一個(gè)投資的平臺(tái)，一個(gè)融資的平臺(tái)，未來也可以選擇第三方幫他經(jīng)營(yíng)一些不同的物業(yè)。
張經(jīng)邦：像萬科的例子，原來大概前三年他要成立一個(gè)服務(wù)商，問題這個(gè)服務(wù)商是萬科服務(wù)萬科，我是別人服務(wù)我。如果那樣的話就徹底不一樣，就徹底把這些東西給你了。而給你的比如我們說到從去化率到出租率，都能提升的時(shí)候，我一打包在任何資本市場(chǎng)上我發(fā)動(dòng)。也就是說在過一段時(shí)間之后這種處置手段你就多了，不是一個(gè)單獨(dú)的，我們現(xiàn)在就是買一個(gè)股權(quán)賣了就全賣，這個(gè)手段在未來會(huì)越來越多。
王冰：對(duì)于未來房地產(chǎn)方式和經(jīng)營(yíng)方式我們有很多討論的話題，會(huì)后可以和張總有更多的交流。包括未來如何把自己的資產(chǎn)引入到國(guó)外，相信也會(huì)有更多的做法。時(shí)間不太多了，我們可以再討論一個(gè)方向性的問題，因?yàn)檫@幾年我們討論經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)也是好像每年都說2012年到谷底了，2013年最差，2014年很艱難，2015年也很艱難。從趨勢(shì)上看還不太清楚，我到上海也是有霧霾，未來的路也是不清楚，隨著政府的政策越來越深入，包括對(duì)酒店行業(yè)八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令越來越嚴(yán)峻，在未來十年供給量是比較多的，我們?nèi)绾卧谖磥硐@些供給量，包括最近一年應(yīng)該是2015年我們討論的比較多非標(biāo)準(zhǔn)住宿行業(yè)進(jìn)入到中國(guó)，對(duì)于全球的注塑行業(yè)的影響越來越深入。我希望問問在座幾位嘉賓，對(duì)于未來酒店的投資，我們面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，作為酒店業(yè)主我們有一些什么樣舉措。面臨轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，我們更多談?dòng)锌赡苁且粋€(gè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型它有兩點(diǎn)：一點(diǎn)可能會(huì)處于一個(gè)烈士，另外我們一些跨界經(jīng)營(yíng)包括把我們自己的品牌做一些重新升級(jí)改造，或是重新定位能夠煥發(fā)出來更多的活力，在未來2016年包括3~5年我們有沒有一些新的舉措應(yīng)對(duì)這樣的一個(gè)市場(chǎng)變化。
唐鳴：我想說到這個(gè)酒店未來趨勢(shì)，大家可能說前幾年不好，前幾天接到了海外投資資本基金，他們到中國(guó)市場(chǎng)導(dǎo)中國(guó)投入，他們覺得目前是一個(gè)好時(shí)機(jī)，他們做了一個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告，他們分析了一下我們的客人需求差不多每年不同城市6~10%的增長(zhǎng)，但是我們酒店供應(yīng)的量平均每年是8~12%差了3%~4%。但是看到酒店的增長(zhǎng)開始放緩，但是我們客戶趨勢(shì)還是朝著這個(gè)趨勢(shì)在走，他們未來未來2~3年酒店行業(yè)開始往上升，所以對(duì)他們來說好的時(shí)機(jī)到中國(guó)來收一些所謂現(xiàn)在的不良資產(chǎn)。對(duì)我們我們公司來講，我們也在考慮我們現(xiàn)在資產(chǎn)的估值，是不是在合適的時(shí)間做資本化的東西，總體來說我們絕對(duì)根據(jù)他的分析，包括我們自己酒店本身的業(yè)績(jī)，我們也看到了一個(gè)回暖的跡象。我們下一步除了正常發(fā)展，當(dāng)然跟其他集團(tuán)一樣，更加注重酒店投資回報(bào)率，我們也停了好幾個(gè)項(xiàng)目，基本上沈總說的行不行我們就不做了，這個(gè)也是我們集團(tuán)有一個(gè)政策改變，到酒店管理公司有一個(gè)一票否決權(quán)。所有任何常態(tài)下面做酒店，我們要做一個(gè)測(cè)算，我們的投資算不過來，我們就不做了。這塊我們會(huì)做一個(gè)計(jì)劃，把一些酒店根據(jù)市場(chǎng)情況推遲它開業(yè)的節(jié)奏，這也是我們本身酒店業(yè)主本身能把控的。
第二酒店行業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，我們現(xiàn)在更多是把我們旗下的酒店做一些分類，把每個(gè)酒店找到它最大的賣點(diǎn)，目前在上海市場(chǎng)大家認(rèn)可上海周邊最好的度假酒店，而且是輕資型的酒店，所以我們今天花了很大投資做改造它所有的兒童樂園，不光做室外的兒童樂園，還做室內(nèi)兒童樂園。做更多的兒童主題的房間，我們的做法是把每家酒店根據(jù)它客源最大的需要是在什么地方，另外我們?cè)黾恿撕芏嘤H子設(shè)施，打造更極致。我們現(xiàn)在做第二個(gè)就是大的宴會(huì)廳，還有一千平米的劇場(chǎng)打掉改成第二大熒幕廳。
王冰：未來有沒有考慮把它改造成一個(gè)旗艦店？
唐鳴：我們也覺得未來度假性酒店表現(xiàn)是更商務(wù)型更好。其實(shí)我們現(xiàn)在本身打造一個(gè)品牌更多在一些度假村酒店，我們?cè)诟Ｖ莨爬铩⑷莸纳缴希ㄔ谖湟纳阶鲆幌盗械亩燃倬频辍?/div> 
李國(guó)華：我是天生的一個(gè)酒店樂天派。不管哪個(gè)時(shí)間，我始終對(duì)酒店行業(yè)的未來充滿信心。幾個(gè)數(shù)字，我們經(jīng)常說08年以后的北京大家都知道酒店很難做，10年的上海過后酒店也很難過，但是大家通過幾個(gè)數(shù)據(jù)可以看到，現(xiàn)在的北京和上海酒店的數(shù)字這是第一個(gè)。
第二如果還是用所謂的國(guó)際行業(yè)幾個(gè)數(shù)字的話，每千人中國(guó)是四個(gè)房間，美國(guó)是20個(gè)房間，另外就像唐總說的，當(dāng)然不是在這里講政治國(guó)八條，新一輪全國(guó)性酒店大的洗牌，對(duì)我個(gè)人認(rèn)為對(duì)酒店行業(yè)的未來健康發(fā)展是一個(gè)很大的好處。至少每個(gè)投資者他會(huì)很理性地看待每一項(xiàng)物業(yè)的投入、產(chǎn)出和回報(bào)。無論是大的酒店還是小的酒店，都有這樣的心態(tài)，這樣對(duì)酒店行業(yè)的未來健康發(fā)展是有很大的好處。事實(shí)上通過保利旗下酒店的數(shù)據(jù)，我能夠看得到，如果剛才講北京和上海城市的復(fù)蘇，我相信它的有關(guān)它的傳導(dǎo)效應(yīng)，這是對(duì)我個(gè)人對(duì)這個(gè)酒店行業(yè)未來的評(píng)價(jià)。
第三我跟大家分享一下，剛才我把這個(gè)F拿出來講，從去年下半年開始每個(gè)管理公司都開始包括我們業(yè)主的聚會(huì)都在談這個(gè)問題。大家都擼袖子、摩拳擦掌似乎中國(guó)所有的大一點(diǎn)或是做了很多酒店業(yè)主公司，都認(rèn)為我應(yīng)該是Franchise。因?yàn)檫@是我們關(guān)在這個(gè)門里說也好，像有些管理品牌者談在國(guó)外的Franchise。某些時(shí)候因?yàn)橛蟹傻募s束，這像一個(gè)管理的狀態(tài)。在中國(guó)寫得都是全權(quán)管理，事實(shí)上有很多酒店在事實(shí)上的狀態(tài)是特許經(jīng)營(yíng)。
王冰：這里應(yīng)該有掌聲。
李國(guó)華：正是因?yàn)橛羞@一點(diǎn)，我很贊同夏總講到的。因?yàn)橹袊?guó)的法律環(huán)境，中國(guó)的人的思維狀態(tài)，可能有很多他的特有的因素，作為一個(gè)新生事物，我記得去年我在一次行業(yè)分享我說過，中國(guó)是一抓就死，一放就亂。我想今天既然是一個(gè)行業(yè)的交流，不單是高度所有大的業(yè)主公司，也是告訴大酒店管理公司，不能因?yàn)閾屔猓谛乱惠咶ranchise過程中，F(xiàn)ranchise是一個(gè)很好趨勢(shì)的事情又把它做成四不相。既然大家是行業(yè)中人，我們有責(zé)任和業(yè)務(wù)維護(hù)酒店行業(yè)健康的發(fā)展。
王冰：非常感謝李總。沈總。
沈鋼：剛才李總說得確實(shí)樂觀派，我是謹(jǐn)慎派。因?yàn)橹袊?guó)酒店如果看一線城市，我認(rèn)為觀點(diǎn)是正確的。如果上海北京不行了，那中國(guó)就完蛋了。但是從我的觀點(diǎn)來看，中國(guó)轉(zhuǎn)型中經(jīng)濟(jì)下行中確實(shí)對(duì)酒店帶來很大的壓力。比如我們說成都的經(jīng)濟(jì)的活躍指數(shù)不低，供應(yīng)量這么大，現(xiàn)在成都好多酒店都非常難，和前幾年經(jīng)營(yíng)情況相差很大。
王冰：您覺得未來成都缺一個(gè)什么類型的酒店？
沈鋼：我認(rèn)為中斷的品牌我認(rèn)為還是更適合一點(diǎn)，確實(shí)是一樣，我也去看過，表現(xiàn)都非常好。像上海、北京我認(rèn)為可以樂觀一點(diǎn)，沒有什么大的問題。在二線、三線城市真的是不太樂觀，尤其是一些房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的話，商業(yè)的面積消化一部分的商業(yè)面積，你選擇的余地不是很大。酒店必定是你們選擇的，我和李總討論的時(shí)候，也討論過一些二線城市的開發(fā)，我也很同情，這些老總提出來的想法他們壓力可想而知，決策可能不是他們做的，是老板做的。但是都在他們手上，我的觀點(diǎn)調(diào)整肯定會(huì)有，而且我們內(nèi)部的調(diào)整也會(huì)有。像成都服務(wù)式公寓，原來我們常住的要將近200套，占到50%。現(xiàn)在全部撤了，一下撤了，兩塊大石頭走了，要多少個(gè)小石頭補(bǔ)進(jìn)去很難，開了這么多服務(wù)式公寓，市場(chǎng)又在什么線？這樣一來，這個(gè)近幾年我估計(jì)2~3年里面成都市場(chǎng)我認(rèn)為有難度。所以我覺得到了自己內(nèi)部還得做一些調(diào)整，都在做。一部分同意李總說的，還有一種不同意。
李國(guó)華：我講的就是如果上海有今天這樣一個(gè)狀態(tài)，恰好有2010年以后進(jìn)入的鎮(zhèn)痛。這種陣痛是所有的投資者覺得在這個(gè)上海繼續(xù)開酒店還可以嗎？還能不能再進(jìn)一步開？那個(gè)一段經(jīng)歷所謂的短暫的陣痛以后，再加上本身這個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)，又因?yàn)槲覀冊(cè)诔啥加袃杉揖频辏乙哺羁痰亓私獬啥季频晔袌?chǎng)，如果說成都它的未來這個(gè)城市更進(jìn)一步走，它需要有一個(gè)壯士斷腕的。但是恰好今年在重慶又有一家酒店，當(dāng)然我只能這樣去評(píng)價(jià)，重慶去年的GDP增速排名第一，結(jié)果增速第一的背后。第一因?yàn)槲覀冊(cè)谥貞c本身有酒店，第二我們?cè)谥貞c因?yàn)橛芯频辏覀儚闹貞c市場(chǎng)大抵的市場(chǎng)數(shù)字來看，明顯看得到整個(gè)重慶市場(chǎng)去年和前年的比較，其實(shí)重慶的酒店我們也看到很恐怖，但是從重慶去年整體市場(chǎng)看，他們也需要也經(jīng)歷過這些陣痛，但是他們整個(gè)趨勢(shì)目前看還是比較好。
王冰：個(gè)人認(rèn)為重慶的陣痛比成都更長(zhǎng)一些，因?yàn)橹貞c的房?jī)r(jià)和成都沒有辦法比。
夏國(guó)躍：我也在思考這個(gè)問題，這個(gè)事情兩方面來看，第一個(gè)是樂觀的。我肯定是樂觀的，因?yàn)閺臍v史的原因也好，從未來發(fā)展也好，中國(guó)的人口體量、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣，或是年輕人的消費(fèi)習(xí)慣跟我們不一樣，更注重體驗(yàn)和自我。所以酒店肯定市場(chǎng)還是繼續(xù)看好，這個(gè)我是非常樂觀的。
另外肯定不是以前這樣的酒店市場(chǎng)。我的看法是這樣，以前中國(guó)酒店投資，投資的目的性是未來這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，所以投什么樣的酒店，大家都算投資回報(bào)，也就是說百花齊放的時(shí)代。陣痛以后有大量酒店回轉(zhuǎn)性做寫字樓、服務(wù)式公寓、特色酒店。所以未來酒店發(fā)展要想健康發(fā)展，通過這次陣痛以后，恢復(fù)理性以后，酒店的種類會(huì)非常多。現(xiàn)在是2016年15年左右時(shí)間，這個(gè)速度是最快的。2002、2003年的時(shí)候，酒店聽到一個(gè)數(shù)字2002年酒店聽到的數(shù)字一個(gè)城市開四五家酒店，現(xiàn)在一年國(guó)際品牌開十幾家二十幾家很正常，這樣的時(shí)代肯定不會(huì)有了。
越大的酒店轉(zhuǎn)型越大。反過來講在八九十年代出來的酒店到現(xiàn)在轉(zhuǎn)型反而是一件好事情。它會(huì)轉(zhuǎn)出很多不同的類型。所以未來的趨勢(shì)我認(rèn)為是這次陣痛讓大家更多關(guān)注投資回報(bào)，更關(guān)注客人新的需要和體驗(yàn)。會(huì)出現(xiàn)大量的各種各樣的酒店，種類也會(huì)非常多。比如度假還是一個(gè)籠統(tǒng)的概念，分得更細(xì)還有營(yíng)宿、文化主題、還有很多現(xiàn)在聽到很多，集裝箱酒店，解決很多山地、土地的性質(zhì)，但是它又可以到一個(gè)很奇怪的地方，到一個(gè)沒有辦法實(shí)現(xiàn)的環(huán)境去實(shí)現(xiàn)。找到懸崖、空間上面的客房，這些對(duì)于未來酒店行業(yè)來說是百花齊放。未來我們現(xiàn)在目前做的這種酒店以后的比例在整個(gè)酒店的比例會(huì)縮小，在20年以前是85%，15%的國(guó)際品牌酒店，85%的利潤(rùn)，這兩年這個(gè)數(shù)字發(fā)生變化了，國(guó)際品牌酒店占整個(gè)酒店比例已經(jīng)上升很快了。霸權(quán)的中國(guó)型酒店比例很大，未來大家會(huì)看到，酒店種類非常多，各種各樣。LB、MB服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓已經(jīng)不是服務(wù)式公寓了，酒店住滿了以后就住到服務(wù)式公寓去了，短租。現(xiàn)在酒店一個(gè)禮拜都在轉(zhuǎn)變，都發(fā)生了變化其實(shí)已經(jīng)打通了，酒店里面的東西打亂了，未來我認(rèn)為酒店的種類百花齊放。所以國(guó)際品牌也應(yīng)該考慮不同種類的進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，不能說酒店是一樣的酒店，它的SOP標(biāo)準(zhǔn)一模一樣，旗艦標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。這樣不行，是必須根據(jù)不同的市場(chǎng)做不同的產(chǎn)品，其實(shí)各個(gè)酒店集團(tuán)在國(guó)外其實(shí)也知道一個(gè)很多不同類型的酒店，都說這個(gè)時(shí)候進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)是一個(gè)機(jī)會(huì)。
王冰：其實(shí)應(yīng)該也是未來的發(fā)展趨勢(shì)，隨著品牌越來越多，隨著需求的結(jié)構(gòu)變化得越來越大，未來肯定是一個(gè)百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的年代。張經(jīng)邦做一個(gè)總結(jié)。
張經(jīng)邦：剛才說到飛鏢，中國(guó)不會(huì)讓任何飛鏢式東西存在。飛鏢飛出去飛個(gè)幾年，商業(yè)口會(huì)有人等你。我從所謂飛鏢產(chǎn)品當(dāng)中，我們也看到因?yàn)閯偛抨惪偹麄兌际亲鲞@樣的連鎖酒店，有三個(gè)東西限制。一個(gè)是租金，一個(gè)是人員的員工工資和能源成本，以至于這段成本加大之后，我們被迫走向中端和中高端，但是現(xiàn)在實(shí)際上很多人我自己老走邊。比如去青海旅投、甘肅旅投他們中間提供了很多的一些可行性。我去貴陽(yáng)時(shí)間比較多，中間在畢節(jié)出現(xiàn)了這樣一個(gè)。我如果發(fā)現(xiàn)了一塊地，我一塊地一般情況下做一個(gè)規(guī)，合規(guī)之后直接招投標(biāo)直接發(fā)出去了，但實(shí)際上現(xiàn)在貴州和邊緣區(qū)域要求縣和地區(qū)拿出一些土地，這些土地沒有辦法招投標(biāo)，怎么辦？是農(nóng)村用地是集體用地。然后租出去，你租地，我們兩個(gè)月前在風(fēng)口浪尖上一個(gè)公司叫桌達(dá)，在河北石家莊。它自己有一個(gè)巨大的場(chǎng)子，做幾乎有兩層樓的，成本是15萬一下，你租了集體企業(yè)的一塊地之后，這個(gè)樓均到每個(gè)地面的面積是多少？我們上次開會(huì)的時(shí)候，一個(gè)西班牙人說大概需要200~250平米對(duì)應(yīng)一個(gè)居所，如果你到畢節(jié)大概需要不到一百平米，也就是說100平米集體企業(yè)給你的租金，你租了它，一租十年二十年，你租下去之后可以商討資金給整個(gè)集體隊(duì)里面、鎮(zhèn)里面錢，你非常快半個(gè)月所有這些和起來東西都建起來了。這里面原來你要看回報(bào)，這個(gè)里面最大的回報(bào)，如果你租了一個(gè)樓你怎么去回報(bào)，你租了一片集體企業(yè)的地，如果不去租了，這個(gè)樓房大概在三天拆卸裝修之后，移到另外一片地上。所以這個(gè)里面也在為中國(guó)其他的省份做開發(fā)的時(shí)候，提供不同的手段，讓你有盈利空間。
王冰：但是風(fēng)險(xiǎn)比較大。
張經(jīng)邦：可以找縣一級(jí)以上政府到擔(dān)保。
王冰：時(shí)間不多了，我希望要結(jié)束之前因?yàn)橐彩桥R近歲末年初，2016年猴年馬上到來了，希望在座各位嘉賓就用一句話給我們2016年做一個(gè)寄語。
唐鳴：2016年現(xiàn)在更多我看到是管國(guó)際管理公司到業(yè)主公司，很多業(yè)主公司到了管理公司，所以2016年管理公司業(yè)主公司真正雙贏的開始。
李國(guó)華：酒店行業(yè)和2016年注定還是要痛并快樂著。在Franchise這條路上且行且珍惜。
沈鋼：前途是光明的，道路是曲折的，年年困難年年過，辦法總比困難多。
夏國(guó)躍：猴年永遠(yuǎn)是不安分的，所以跳上跳下。這個(gè)行業(yè)在2016年也是一個(gè)不安分的年，另外我看好這個(gè)猴在2016年會(huì)突破，所以會(huì)有很多新的酒店新的方式、新的商業(yè)模型會(huì)突破，給我們這個(gè)行業(yè)帶來新氣象。
王冰：猴年鬧天宮肯定會(huì)有突破。
張經(jīng)邦：原來說國(guó)家進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候股票的值3373，說下不去，前兩天幾乎看了2850，實(shí)際上今年還會(huì)要再看。我倒是希望今年能夠有一個(gè)緩解，泡沫能夠榨干凈，我倒希望它能回到2500上去，這樣的話所有反彈的機(jī)會(huì)能夠更好。
王冰：感謝我們各位嘉賓，非常感謝大家的參加，也祝大家2016年萬事如意。
文章來源：里屋里酒店資訊
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